Mua một căn hộ chung cư nghĩa là bạn đang mua một phần của cộng đồng, chứ không chỉ là bốn bức tường và một cánh cửa. Cùng với khoản vay mua nhà và thuế, bạn sẽ phải trả phí quản lý chung cư – các khoản phí định kỳ để duy trì các phần chung của tòa nhà. Những khoản phí này có vẻ đắt đỏ, nhưng chúng là một phần cốt lõi giúp tòa nhà hoạt động hiệu quả và giữ được vẻ đẹp.

Phí quản lý chung cư về cơ bản tương tự như phí sinh hoạt cộng đồng trong các khu dân cư quy hoạch. Mỗi chủ sở hữu đều đóng góp một phần dựa trên các quy định do hội quản lý chung cư đặt ra. Số tiền đó được gộp lại và sử dụng để vận hành, sửa chữa và bảo hiểm tòa nhà cũng như các không gian chung, từ hành lang đến thang máy.

Chi phí cộng đồng

Ở mức đơn giản nhất, phí chung cư được thiết kế để chi trả cho bất cứ thứ gì mà không một chủ sở hữu nào có thể tự mình trang trải được. Hãy coi chúng như một ngân sách chung cho các không gian “ở giữa” – mọi thứ bên ngoài cửa căn hộ nhưng vẫn thiết yếu cho cuộc sống hàng ngày. Cảnh quan là một ví dụ điển hình. Phí thường được dùng để cắt cỏ, tỉa cây bụi, trồng hoa theo mùa và bảo trì sân chung. Thay vì các chủ sở hữu tự liên hệ với người làm vườn, hội đồng quản lý chung cư sẽ thuê một nhà cung cấp và chia đều hóa đơn cho tất cả cư dân.

Chi phí bảo trì chung

Bên trong tòa nhà, phí chung cư thường bao gồm việc bảo trì ngoại thất và các khu vực chung. Điều đó có nghĩa là sửa chữa mái nhà, sơn ngoại thất, làm vách và bịt kín cửa sổ trên các bề mặt chung. Nó cũng có thể bao gồm lát lại bãi đậu xe, sửa chữa vỉa hè và bảo trì hệ thống chiếu sáng ngoài trời.

Bên trong tòa nhà, cùng một nguồn quỹ chung được sử dụng để duy trì sự sạch sẽ và an toàn cho sảnh, hành lang và cầu thang. Việc kiểm tra thang máy, kiểm tra hệ thống báo cháy, sửa chữa cổng và thay thế phụ kiện cửa thường được trích trực tiếp từ ngân sách hoạt động của hội, được tài trợ bằng phí hàng tháng.

Tiện nghi và sự thoải mái

Nhiều người mua bị thu hút bởi các căn hộ chung cư vì những tiện nghi mà chúng cung cấp. Những tiện ích đó không phải là miễn phí; phí quản lý chung cư là điều giúp chúng trở nên khả thi. Bể bơi, phòng tập thể dục, phòng xông hơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vực làm việc chung và công viên dành cho thú cưng đều cần được vệ sinh, sửa chữa và đôi khi cần sự giám sát của nhân viên.

Các tính năng an ninh cũng thuộc loại này. Hệ thống khóa điện tử, camera, cổng ra vào và đôi khi cả nhân viên bảo vệ tại chỗ đều được chi trả bằng cùng một khoản phí hàng tháng. Tòa nhà càng cung cấp nhiều tiện nghi và dịch vụ, phí chung cư càng có khả năng cao hơn.

Bảo hiểm và tiện ích

Các khu chung cư hầu như luôn có một hợp đồng bảo hiểm tổng thể bảo vệ cấu trúc và tài sản chung—sảnh, mái nhà, hệ thống cơ khí và các yếu tố bên ngoài. Phí của bạn bao gồm phần bảo vệ của bạn. Nó không thay thế hợp đồng bảo hiểm căn hộ riêng, vẫn cần thiết cho các vật liệu hoàn thiện nội thất và đồ dùng cá nhân.

Ở một số tòa nhà, một số tiện ích nhất định cũng được gộp vào phí chung cư. Điều đó có thể bao gồm tiền nước, phí thu gom rác và tái chế, hoặc thậm chí cả phí sưởi ấm, làm mát hoặc internet trong một số trường hợp. Ban quản lý chung cư sẽ thanh toán các hóa đơn này thay mặt cộng đồng, sau đó thu hồi chi phí thông qua phí hàng tháng của chủ sở hữu.

Nhân viên và quỹ dự trữ

Nếu tòa nhà của bạn có người quản lý bất động sản, lễ tân, đội ngũ bảo trì hoặc nhân viên vệ sinh, tiền lương và phúc lợi của họ được trả từ doanh thu phí chung cư. Ngay cả các cộng đồng nhỏ cũng có thể thuê ngoài dịch vụ quản lý và kế toán cho một công ty chuyên nghiệp, điều này cũng được phản ánh trong phí.

Một hiệp hội được quản lý tốt cũng trích một phần phí từ mỗi khoản thu vào quỹ dự trữ. Đây là tài khoản tiết kiệm khẩn cấp và dài hạn của cộng đồng, được sử dụng cho các hạng mục lớn như thay mái nhà, hiện đại hóa thang máy hoặc sửa chữa hệ thống ống nước lớn phát sinh trong nhiều năm tới.

Audrey McGuire, một giám đốc điều hành quản lý chung cư, cho biết quỹ dự trữ không đủ là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến các khoản phí bổ sung đặc biệt.

Những khoản phí không bao gồm

Mặc dù danh sách có thể rất dài, nhưng phí chung cư không bao gồm tất cả mọi thứ. Bạn vẫn phải chịu trách nhiệm về khoản vay thế chấp, thuế bất động sản và phí bảo hiểm chung cư cá nhân. Đó là những nghĩa vụ cá nhân, không phải chi phí chung. Việc chi trả các tiện ích phụ thuộc rất nhiều vào từng tòa nhà. Ở nhiều khu chung cư, điện, gas hoặc internet bên trong căn hộ của bạn là những hóa đơn riêng biệt mà bạn phải trả trực tiếp. Trách nhiệm của ban quản lý thường chỉ dừng lại ở đồng hồ đo điện hoặc hệ thống của tòa nhà, chứ không phải bên trong phòng khách của bạn.

Việc sửa chữa và nâng cấp bên trong căn hộ của bạn—thiết bị, sàn nhà, tủ bếp, sơn, phụ kiện—cũng là trách nhiệm của bạn. Phí chung cư hiếm khi bao gồm thiệt hại chỉ giới hạn trong không gian của bạn trừ khi do vấn đề chung của toàn tòa nhà gây ra và được bảo hiểm rõ ràng theo hợp đồng bảo hiểm tổng thể.

Cách tính phí

Phí chung cư có thể khác nhau đáng kể giữa các khu dân cư. Các yếu tố bao gồm tuổi đời của tòa nhà, diện tích, chi phí lao động địa phương, khí hậu, mức độ tiện nghi và mức độ tích cực của việc quản lý quỹ dự trữ của hội đồng quản trị. Một tòa nhà cao tầng có phòng tập thể dục, hồ bơi và nhân viên toàn thời gian đương nhiên sẽ tốn nhiều chi phí vận hành hơn so với một căn hộ bình thường.

Nhìn chung, phí hàng tháng có thể dao động từ vài chục đô la đến hơn một nghìn đô la. Nhiều khu chung cư có mức phí khoảng vài trăm đô la mỗi tháng. Số tiền chính xác và những gì được bao gồm sẽ được nêu rõ trong các tài liệu quản lý và ngân sách hàng năm của khu chung cư, cả hai đều cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi mua.

Ưu điểm của phí quản lý chung cư

Việc đóng phí thực chất có thể bảo vệ chủ sở hữu về mặt tài chính theo thời gian. Khi hệ thống tòa nhà được bảo trì thường xuyên, các vấn đề sẽ được phát hiện sớm và những sự cố bất ngờ lớn sẽ ít xảy ra hơn. Việc chăm sóc liên tục đó giúp duy trì giá trị tài sản và làm cho cộng đồng trở nên hấp dẫn hơn đối với người mua trong tương lai.

Phí quản lý cũng mang lại sự tiện lợi. Chủ sở hữu thường không cần phải lo việc làm vườn, phối hợp sửa chữa mái nhà hoặc thương lượng với nhiều nhà thầu. Thay vào đó, hội quản lý sẽ đảm nhiệm những công việc đó và phân bổ chi phí một cách công bằng, giúp cư dân tránh được nhiều rắc rối thực tế khi sở hữu nhà.

Nhược điểm của phí chung cư

Nhược điểm lớn nhất thì ai cũng thấy rõ: chi phí nhà ở hàng tháng cao hơn. Ngay cả khi khoản vay mua nhà của bạn có vẻ hợp lý, các khoản phí cao cũng có thể làm căng thẳng ngân sách của bạn. Qua nhiều năm, việc tăng phí—thường xảy ra khi giá nhà tăng—có thể làm thay đổi đáng kể cảm giác về mặt tài chính khi sinh sống ở đó.

Ngoài ra còn có yếu tố mất kiểm soát. Hiệp hội lựa chọn nhà cung cấp, lập ngân sách và quyết định thời điểm thực hiện các dự án lớn. Nếu quản lý yếu kém hoặc quỹ dự trữ không đủ, chủ sở hữu có thể phải đối mặt với các khoản phí bổ sung ngoài phí định kỳ để bù đắp những thiếu hụt bất ngờ.

Hãy đọc kỹ trước khi mua

Trước khi quyết định mua một căn hộ chung cư, hãy luôn yêu cầu xem bản tuyên bố và điều lệ của cộng đồng, biên bản các cuộc họp gần đây nhất và ngân sách mới nhất. Những tài liệu này sẽ cho biết chính xác các khoản phí bao gồm những gì, quỹ dự trữ được tài trợ như thế nào và liệu có dự án lớn hoặc khoản đóng góp đặc biệt nào sắp tới hay không. Nếu tình hình tài chính có vẻ eo hẹp hoặc chi phí đang tăng nhanh, hãy cân nhắc rủi ro đó vào quyết định của bạn. Đôi khi, một căn hộ đắt hơn một chút với một hội đồng quản lý mạnh mẽ và minh bạch sẽ an toàn hơn là một căn hộ giá rẻ trong một tòa nhà quản lý kém.

Kết luận

Phí chung cư không chỉ đơn thuần là chi phí quản lý hay lãng phí; chúng là động lực chung giúp duy trì sự sống, bảo hiểm và bảo trì cho tòa nhà. Điều quan trọng là hiểu rõ bạn đang trả tiền cho cái gì và liệu những dịch vụ đó có phù hợp với lối sống và ngân sách của bạn hay không. Khi xem xét một căn hộ chung cư, bạn chỉ kiểm tra khoản trả góp hàng tháng hay bạn đang cân nhắc toàn bộ chi phí, bao gồm cả các khoản phí âm thầm định hình trải nghiệm sống hàng ngày của bạn?