Hãy cùng bàn về một chiến lược ít được biết đến trong lĩnh vực tài chính nhà ở, nhưng có thể thay đổi cách người cho vay đánh giá đơn xin vay của bạn. Hầu hết người vay đều mong đợi những điều kiện thông thường: bằng chứng thu nhập, hồ sơ tín dụng tốt và lãi suất phản ánh cả hai yếu tố đó. Nhưng còn một yếu tố khác nữa – một yếu tố không phụ thuộc vào việc kiếm được nhiều tiền hơn hay chờ đợi lâu hơn.

Hãy tưởng tượng bạn có thể mang đến thêm một lớp bảo đảm nữa. Nếu bạn sở hữu các tài sản thanh khoản có giá trị cao—như danh mục đầu tư đa dạng hoặc hợp đồng bảo hiểm có giá trị tiền mặt—bạn có thể cung cấp thêm sự đảm bảo giúp giảm rủi ro mà người cho vay cảm nhận. Cách tiếp cận này thường được gọi là “tài sản thế chấp sáng tạo”, và tốt nhất nên hiểu là việc sử dụng tài sản để củng cố toàn bộ thỏa thuận—chứ không phải để che giấu các khoản nợ.

Ý tưởng cốt lõi rất đơn giản: cho vay là một quyết định rủi ro. Khi người cho vay tin rằng rủi ro trả nợ thấp hơn, họ có thể đưa ra những ưu đãi tốt hơn—đôi khi thông qua lãi suất thấp hơn, phí ít hơn hoặc tiêu chuẩn phê duyệt linh hoạt hơn. Tại một số thị trường, việc bổ sung tài sản thế chấp cũng có thể giảm hoặc tránh được chi phí bảo hiểm thế chấp (nếu có), ngay cả khi khoản trả trước thấp hơn ngưỡng truyền thống.

Keith Gumbinger, một nhà phân tích thế chấp, cho biết: “Các khoản thế chấp bằng tài sản thế chấp không phải là điều chưa từng có và thỉnh thoảng vẫn xuất hiện trên thị trường.” Điều đó rất quan trọng vì nó cho thấy đây không phải là một khái niệm viễn tưởng—mà là một cấu trúc thực tế được sử dụng trong những trường hợp cụ thể, thường dành cho những người đi vay có nguồn dự trữ tiền mặt đáng kể.

Vậy những loại tài sản nào có thể hỗ trợ phương pháp này? Các bên cho vay thường ưu tiên tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao, có thể đo lường được và ổn định. Các lựa chọn đủ điều kiện thường bao gồm các tài khoản đầu tư nắm giữ chứng khoán giao dịch công khai, và trong một số trường hợp, một phần giá trị tiền mặt trong hợp đồng bảo hiểm trọn đời. Thay vì bán tài sản, người đi vay tiếp tục đầu tư chúng trong khi bên cho vay đặt ra các hạn chế hoặc yêu cầu để bảo vệ thỏa thuận cho vay.

Một cấu trúc phổ biến là tài sản thế chấp được bảo đảm bằng chứng khoán gắn liền với khoản thế chấp. Trên thực tế, người cho vay có thể cho phép thế chấp một phần giá trị danh mục đầu tư đủ điều kiện, tùy thuộc vào loại tài sản, mức độ tập trung và biến động thị trường. Người vay thường vẫn giữ quyền sở hữu, nhưng tài khoản thực tế bị "khóa" như một biện pháp bảo vệ cho đến khi đáp ứng được một số điều kiện vay nhất định.

Một cấu trúc khác liên quan đến việc gán giá trị tiền mặt của một hợp đồng bảo hiểm trọn đời làm tài sản thế chấp bổ sung. Hợp đồng vẫn có hiệu lực, nhưng người cho vay có thể nhận được một khoản bồi thường xác định từ quỹ dự trữ tiền mặt của hợp đồng nếu các điều khoản cho vay bị vi phạm. Điều này có thể hữu ích cho những người đi vay đã tích lũy được giá trị bảo hiểm đáng kể và muốn tránh thanh lý các khoản đầu tư.

Một lựa chọn đơn giản hơn là sử dụng tiền gửi có kỳ hạn hoặc tiền gửi tiết kiệm có thời hạn làm tài sản thế chấp. Điều này khá dễ hiểu đối với người cho vay vì giá trị rõ ràng và tính thanh khoản có thể dự đoán được. Tuy nhiên, nó có thể làm giảm tính linh hoạt, vì số tiền đó thực chất được dành riêng cho mối quan hệ cho vay.

Ai là người hưởng lợi nhiều nhất từ ​​chiến lược này? Chiến lược này thường phù hợp với những người đi vay có nhiều tài sản nhưng có thu nhập không ổn định hoặc không theo truyền thống, chẳng hạn như chủ doanh nghiệp, người kiếm tiền theo hoa hồng hoặc người sống dựa vào đầu tư. Nó cũng có thể hấp dẫn các nhà đầu tư muốn tránh bán tài sản—và có khả năng phải chịu thuế hoặc làm gián đoạn kế hoạch đầu tư dài hạn—chỉ để tăng khoản tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, chiến lược này tiềm ẩn những rủi ro nghiêm trọng và không nên được coi là "không can thiệp". Nếu giá trị tài sản thế chấp giảm đáng kể, người cho vay có thể yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp nhanh chóng—đôi khi chỉ trong thời gian ngắn. Nếu người vay không thể bổ sung thêm tiền, người cho vay có thể bán các tài sản thế chấp theo thỏa thuận, dẫn đến nguy cơ thua lỗ kéo dài. Ngoài ra, một số khoản vay được bảo đảm bằng tài sản thế chấp có thể được thu hồi tùy thuộc vào ngôn ngữ hợp đồng, có nghĩa là các điều khoản trả nợ có thể nghiêm ngặt hơn so với dự kiến ​​của người vay.

Trước khi sử dụng các tài sản thế chấp sáng tạo, hãy coi đó như một quyết định kỹ thuật tài chính rủi ro cao – chứ không phải là một lối tắt. Hãy làm việc với một cố vấn độc lập và một chuyên gia thế chấp có kinh nghiệm trực tiếp với các cấu trúc được bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Kiểm tra khả năng chịu đựng của kế hoạch trong trường hợp thị trường suy thoái nghiêm trọng và xác nhận rằng bạn có đủ dự trữ thanh khoản vượt quá tài sản đã thế chấp. Sau đó, hãy so sánh khoản tiết kiệm dự kiến ​​với sự mất đi tính linh hoạt và rủi ro gia tăng mà bạn đang gánh chịu.

Nếu bạn có đủ tài sản—và kỷ luật để quản lý các rào cản—thì tài sản thế chấp sáng tạo có thể là một cách hiệu quả để cải thiện kết quả vay thế chấp mà không cần thanh lý các khoản đầu tư dài hạn của bạn. Chỉ cần đảm bảo các điều khoản hợp đồng mạnh mẽ như chiến lược đã đề ra.