Bạn đã bao giờ lái xe ngang qua một công trường xây dựng và tự hỏi, “Ai thực sự trả tiền cho tất cả những thứ này?” Hoặc có lẽ bạn đã lướt qua các danh sách bất động sản và mơ ước xây dựng ngôi nhà của riêng mình một ngày nào đó, nhưng lại vấp phải một loạt thuật ngữ tài chính khó hiểu. Những thuật ngữ như “khoản vay xây dựng”, “tài trợ bắc cầu” và “thế chấp thương mại” có thể khiến bạn cảm thấy như đang nói một thứ ngôn ngữ xa lạ.
Nhưng dù bạn là một nhà phát triển bất động sản đầy tham vọng, một nhà đầu tư, hay chỉ đơn giản là tò mò về cách các thành phố phát triển, việc hiểu về cho vay bất động sản và xây dựng giống như được vé vào hậu trường của thế giới xây dựng xung quanh chúng ta. Hãy cùng vén màn bí mật nhé.
Cho vay xây dựng chính xác là gì?
Không giống như khoản thế chấp truyền thống cho một ngôi nhà hiện có, khoản vay xây dựng là khoản tài chính ngắn hạn được sử dụng để trang trải chi phí xây dựng một công trình mới—từ một ngôi nhà thiết kế riêng đến một khu chung cư nhiều tầng.
Điểm khác biệt chính là gì? Tiền thường được giải ngân theo từng giai đoạn, hay còn gọi là "các đợt giải ngân", khi các mốc tiến độ xây dựng được hoàn thành. Điều này bảo vệ người cho vay (và cả bạn) bằng cách đảm bảo dự án luôn đúng tiến độ và ngân sách.
Lexie Garrison, một chuyên viên tín dụng cấp cao, cho biết: “Các khoản vay xây dựng thường được xem là rủi ro lớn nhất đối với danh mục đầu tư của ngân hàng.” Thực tế đó là một trong những lý do khiến các nhà cho vay yêu cầu hồ sơ, kiểm tra và kế hoạch rõ ràng trước khi giải ngân mỗi khoản vay.
Hành trình hai giai đoạn: Từ xây dựng đến hoàn thiện
Nhiều dự án nhà ở sử dụng khoản vay từ xây dựng đến hoàn thiện. Hãy coi đó như một giao dịch tài chính "hai trong một":
1. Giai đoạn 1 (Xây dựng): Bạn nhận được vốn để xây dựng bất động sản, thường là trả lãi suất định kỳ trên số tiền đã giải ngân.
2. Giai đoạn 2 (Sở hữu): Sau khi giấy chứng nhận hoàn công được cấp, khoản vay sẽ tự động chuyển đổi thành khoản thế chấp truyền thống.
Cấu trúc này giúp bạn tránh phải hoàn tất thủ tục hai lần và mang lại sự chắc chắn lâu dài. Đối với các dự án thương mại lớn hơn, việc tài trợ phức tạp hơn, thường liên quan đến các khoản vay hợp vốn, trong đó nhiều ngân hàng cùng góp vốn, hoặc tài trợ trung gian bằng cách cộng dồn nợ để bù đắp thiếu hụt vốn.
Tại sao các nhà cho vay lại quan tâm đến bản thiết kế của bạn đến vậy?
Đơn xin vay của bạn không chỉ phụ thuộc vào điểm tín dụng. Các nhà cho vay thực hiện thẩm định kỹ lưỡng vì họ đang đầu cơ vào kết quả tương lai chứ không phải cho vay dựa trên một tài sản đã hoàn thiện. Trên thực tế, họ xem xét kỹ lưỡng:
- Kinh nghiệm của người vay: Bạn đã từng xây dựng trước đây chưa?
- Thông tin của nhà thầu: Họ có giấy phép, bảo hiểm và uy tín không?
- Ngân sách và tiến độ dự án: Có khả thi không, và có khoản dự phòng rủi ro không?
- Chiến lược thoái vốn: Khoản vay sẽ được trả như thế nào—thông qua bán nhà, tái thế chấp hay thu nhập từ cho thuê?
Tình hình hiện tại: Lãi suất cao hơn, tiêu chuẩn khắt khe hơn
Với lãi suất tăng cao, cho vay xây dựng trở nên đắt đỏ và khắt khe hơn. Các nhà cho vay yêu cầu vốn chủ sở hữu trả trước cao hơn—đôi khi lên tới 25-30% hoặc hơn từ chủ đầu tư. Việc “đầu tư vốn ban đầu” này đảm bảo sự cam kết. Thêm vào đó, chi phí vật liệu tăng cao và sự chậm trễ trong chuỗi cung ứng đã khiến các nhà cho vay tập trung mạnh vào các hợp đồng giá cố định với các nhà thầu để tránh vượt ngân sách.
Không chỉ dành cho các tập đoàn lớn
Trong khi các dự án quy mô lớn chiếm lĩnh các tiêu đề báo chí, cho vay xây dựng cũng tạo điều kiện cho:
- Khách hàng mua nhà theo yêu cầu xây dựng ngôi nhà mơ ước.
- Các nhà phát triển bất động sản quy mô lớn cải tạo các khu nhà ở nhiều gia đình.
- Chủ doanh nghiệp xây dựng văn phòng hoặc không gian bán lẻ riêng.
Nguyên tắc là như nhau: bạn không chỉ mua đất; bạn đang tài trợ cho tiềm năng.
Tóm lại
Cho vay bất động sản và xây dựng là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng ở các thành phố và cộng đồng của chúng ta. Đây là lĩnh vực đầy rủi ro nhưng cũng mang lại lợi nhuận cao, nơi tài chính gặp gỡ thực tế hữu hình. Đối với bất kỳ ai tham gia, thành công phụ thuộc vào ba trụ cột: một kế hoạch chặt chẽ, một đội ngũ giàu kinh nghiệm và một khoản dự phòng thực tế cho những điều bất ngờ.
Dù bạn đang mơ về một căn hộ phụ trong sân sau hay một tòa nhà cao tầng ở trung tâm thành phố, hãy nhớ rằng: mọi công trình bạn thấy đều bắt đầu không chỉ bằng bản thiết kế, mà còn bằng một khoản vay được cấu trúc tốt.
