Việc xem một căn nhà cho thuê có thể giống như việc mua một chiếc xe hơi: bạn thấy giá cả, hình ảnh và lời hứa về dòng tiền tốt—nhưng không có gì cho bạn biết liệu nó có thực sự đáng giá hay không.
Chỉ mười phút với các chỉ số phù hợp có thể phân biệt một bất động sản sinh lời với một cái bẫy tiền bạc. Mấu chốt không phải là đoán mò; mà là tính toán ba con số cốt lõi: tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, dòng tiền và lợi tức đầu tư.
Bắt đầu với các con số
Trước khi bắt đầu, hãy thu thập những thông tin cơ bản: giá mua, tiền thuê nhà hàng tháng dự kiến, chi phí hàng năm điển hình (thuế, bảo hiểm, bảo trì, quản lý bất động sản và bất kỳ khoản dự phòng nào khi nhà trống), và khoản thanh toán thế chấp hàng tháng ước tính nếu bạn đang vay vốn. Với những con số này, bạn có thể biến một lời hứa mơ hồ thành một quyết định cụ thể trong vòng chưa đầy mười phút.
Tỷ suất lợi nhuận: Liệu bất động sản này có đáng giá?
Tỷ suất lợi nhuận (cap rate) cho bạn một cái nhìn tổng quan nhanh chóng về số tiền mà bất động sản kiếm được so với giá của nó. Công thức rất đơn giản: chia Thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho Giá mua.
NOI là thu nhập cho thuê hàng năm của bạn trừ đi các chi phí hoạt động liên tục (nhưng không bao gồm các khoản thanh toán thế chấp). Nếu bạn dự kiến 15.000 đô la tiền thuê hàng năm và 4.000 đô la chi phí hoạt động, NOI của bạn là 11.000 đô la. Với khoản mua 200.000 đô la, tỷ suất lợi nhuận của bạn là khoảng 5,5%. Tỷ suất lợi nhuận cao hơn thường có nghĩa là vị trí rủi ro hơn hoặc kém hấp dẫn hơn; tỷ suất lợi nhuận thấp hơn cho thấy các khu vực an toàn hơn, cạnh tranh hơn. So sánh tỷ suất lợi nhuận (cap rate) với các bất động sản được rao bán gần đây trong khu vực và quyết định xem nó có phù hợp với khả năng chấp nhận rủi ro của bạn hay không.
Dòng tiền: Bạn nhận được bao nhiêu tiền?
Tỷ suất lợi nhuận bỏ qua nợ, nhưng dòng tiền thì có. Dòng tiền hàng tháng cho thấy bạn thực sự giữ lại được bao nhiêu tiền sau khi trừ đi khoản vay thế chấp: trừ đi chi phí hàng tháng và khoản trả góp thế chấp hàng tháng khỏi tiền thuê nhà hàng tháng.
Nếu bạn cho thuê với giá 1.800 đô la mỗi tháng, chi phí của bạn khoảng 300 đô la, và khoản vay thế chấp là 1.000 đô la, thì dòng tiền của bạn là 500 đô la mỗi tháng. Đó là số tiền thực bạn có thể sử dụng hoặc tái đầu tư. Nếu con số này âm hoặc chỉ dương một chút, thì bất động sản đó có thể không đáng để bạn phải đau đầu.
Lợi tức đầu tư: Lợi nhuận thực sự của bạn là bao nhiêu?
Tỷ suất lợi nhuận và dòng tiền cho bạn biết về bất động sản; lợi tức đầu tư (ROI) cho bạn biết về chính bạn—cụ thể là tiền của bạn đang kiếm được bao nhiêu. Chia dòng tiền hàng năm cho tổng vốn chủ sở hữu của bạn (tiền đặt cọc cộng với chi phí đóng cửa cộng với chi phí cải tạo).
Nếu dòng tiền hàng năm của bạn là 6.000 đô la và tổng vốn chủ sở hữu của bạn là 50.000 đô la, ROI của bạn là 12%. Nếu nó gần hơn 3-4%, bạn có thể đang ràng buộc tiền của mình với kết quả không tốt hơn nhiều so với một tài khoản tiết kiệm an toàn.
Lời khuyên từ chuyên gia
Robert Kiyosaki, một nhà đầu tư và nhà giáo dục tài chính nổi tiếng, cho biết ngay cả đầu tư bất động sản quy mô khiêm tốn từ lâu đã được chứng minh là một con đường đáng tin cậy để xây dựng sự giàu có cá nhân và thu nhập ổn định.
Năm bước nhanh để quyết định
Dưới đây là quy trình năm bước đơn giản để đánh giá bất kỳ bất động sản cho thuê nào:
• Thu thập giá mua, tiền thuê và chi phí ước tính.
• Tính toán tỷ suất lợi nhuận (cap rate) để đánh giá xem giá bất động sản có hợp lý hay không.
• Ước tính dòng tiền hàng tháng sau khi trừ đi khoản vay thế chấp và các chi phí khác.
• Tính toán tỷ suất lợi nhuận đầu tư (ROI) dựa trên số vốn bạn đang bỏ ra.
• So sánh cả ba con số này với mức trung bình của thị trường địa phương và mục tiêu của bạn.
Với ba chỉ số này, bạn không cần phân tích phức tạp. Tỷ suất lợi nhuận cho bạn biết liệu bất động sản đó có hợp lý với giá bán hay không, dòng tiền cho bạn biết nó đóng góp bao nhiêu vào ngân sách hàng tháng của bạn, và tỷ suất lợi nhuận đầu tư (ROI) cho bạn biết liệu tiền của bạn có đang sinh lời hiệu quả hay không. Nếu cả ba chỉ số đều tốt, bất động sản đó có thể đáng để xem xét kỹ hơn. Nếu bất kỳ chỉ số nào yếu, hãy lùi lại một bước – một cuộc kiểm tra nhanh chóng trong mười phút có thể giúp bạn tránh được một sai lầm tài chính lớn về sau.
