Hỏi hầu hết những người đang sở hữu nhà xem việc mua nhà có phải là quyết định đúng đắn hay không, câu trả lời sẽ đến rất nhanh: tất nhiên là đúng rồi. Họ sẽ đề cập đến giá trị tài sản tích lũy được, sự tự do cải tạo nhà cửa, sự ổn định của khoản vay thế chấp cố định so với giá thuê nhà ngày càng tăng.

Điều mà họ hiếm khi đề cập đến — bởi vì thực sự rất khó để tính toán — là tất cả những chi phí phát sinh khi mua nhà, ngoài khoản trả góp hàng tháng. Lý do mua nhà đã ăn sâu vào văn hóa đến mức việc đặt câu hỏi về nó dường như đi ngược lại lẽ thường. Nhưng nếu xem xét một cách trung thực, phép toán phức tạp hơn nhiều so với quan niệm thông thường.

Những chi phí không xuất hiện trong khoản thanh toán thế chấp

Khi người thuê nhà trả 2.000 đô la mỗi tháng, đó là mức trần chi phí nhà ở của họ trong tháng đó. Khi chủ nhà trả 2.000 đô la tiền thế chấp, con số đó gần với mức sàn hơn.

Việc sở hữu nhà mang theo một lớp chi phí dễ bị đánh giá thấp trước khi bạn sinh sống trong đó. Những chi phí này thuộc một số loại:

• Thuế bất động sản — Loại thuế này thay đổi đáng kể tùy theo vị trí, nhưng thường khoảng 1,1% giá trị định giá của ngôi nhà mỗi năm. Đối với một ngôi nhà trị giá 500.000 đô la, con số đó vào khoảng 5.500 đô la mỗi năm — số tiền không tạo ra vốn chủ sở hữu và không bao giờ ngừng phải trả.

• Bảo trì và sửa chữa — Các nhà hoạch định tài chính thường đề xuất dự trù khoảng 1% giá trị ngôi nhà mỗi năm cho việc bảo trì. Mái nhà mới, bình nước nóng hỏng, móng nhà nứt nẻ — những chi phí này phát sinh không theo lịch trình dự đoán được và không thể trì hoãn vô thời hạn.

• Chi phí sở hữu bổ sung — Bảo hiểm nhà ở, bảo hiểm thế chấp tư nhân nếu khoản trả trước dưới 20%, phí hội cộng đồng ở nhiều khu dân cư và chi phí đóng cửa giao dịch khi mua nhà — thường từ 2 đến 5% số tiền vay — tất cả đều làm tăng chi phí sở hữu thực sự theo những cách mà việc so sánh thế chấp đơn giản bỏ qua.

Người thuê nhà viết séc mỗi tháng và cảm thấy bị tụt hậu thường chỉ đang so sánh tổng chi phí nhà ở của họ với một phần nhỏ so với tổng chi phí nhà ở của người hàng xóm.

Tiền trả trước thực sự có tác dụng gì

Tiền trả trước xứng đáng được xem xét riêng, bởi vì nó đại diện cho một chi phí cơ hội thực sự mà cuộc thảo luận mua hay thuê nhà thường bỏ qua.

Khoản trả trước 100.000 đô la cho một ngôi nhà là 100.000 đô la không còn tính thanh khoản, không còn có thể đầu tư và không còn sinh lời. Nếu số tiền đó được đầu tư vào một quỹ chỉ số thị trường rộng lớn với lợi suất trung bình 7% hàng năm — một ước tính dài hạn thận trọng dựa trên lợi nhuận thị trường trong quá khứ được điều chỉnh theo lạm phát — thì nó sẽ tăng lên khoảng 387.000 đô la trong vòng 20 năm.

Trong khi đó, theo dữ liệu do nhà kinh tế Robert Shiller theo dõi trong hơn một thế kỷ, giá nhà ở trung bình tăng khoảng 3 đến 4% mỗi năm, tính theo giá trị thực, trên các thị trường lớn. Ở một số thị trường và trong một số thập kỷ, con số này cao hơn. Ở những thị trường khác, nó thấp hơn hoặc âm. Không giống như thị trường chứng khoán, nhà ở cũng là một tài sản duy nhất, kém thanh khoản, cố định về mặt địa lý — một mức độ tập trung mà bất kỳ cố vấn tài chính nào cũng sẽ cảnh báo trong bất kỳ bối cảnh nào khác.

Điều này không có nghĩa là việc mua nhà là sai. Điều đó có nghĩa là khoản tiền đặt cọc không phải là tiền miễn phí tự sinh lời cho bạn. Đó là một lựa chọn với mục đích sử dụng thay thế thực sự.

Khi thuê nhà thực sự là quyết định tốt hơn

Có những trường hợp cụ thể mà thuê nhà không phải là phương án dự phòng mà là lựa chọn đầu tiên hợp lý về mặt tài chính:

• Thời gian ngắn — Nếu bạn dự định chuyển nhà trong vòng 5 năm, việc mua nhà hầu như không bao giờ có ý nghĩa về mặt toán học. Chi phí đóng cửa giao dịch ở cả hai phía, kết hợp với cấu trúc lãi suất trả trước của khoản vay thế chấp — trong đó các khoản thanh toán ban đầu chủ yếu là lãi chứ không phải gốc — có nghĩa là người mua ngắn hạn thường bán với giá thấp hơn chi phí sở hữu thực tế.

• Tỷ lệ giá nhà trên giá thuê cao — Ở các thị trường có tỷ lệ này cực kỳ cao, việc thuê nhà giúp giải phóng vốn để đầu tư vào nơi khác. Tỷ lệ giá nhà trên giá thuê được tính bằng cách lấy giá mua nhà và chi phí thuê hàng năm. Tỷ lệ trên 20 thường có lợi cho việc thuê nhà; một số thị trường đô thị lớn có tỷ lệ vượt quá 30 hoặc thậm chí 40.

• Khả năng di chuyển nghề nghiệp — Điều này có giá trị tài chính có thể đo lường được. Người thuê nhà có thể theo đuổi những cơ hội tốt hơn ở khắp đất nước với tương đối ít trở ngại. Chủ nhà phải tính toán thời điểm bán nhà, chịu chi phí giao dịch và hy vọng thị trường sẽ thuận lợi. Sự linh hoạt đó rất đáng giá, ngay cả khi khó định lượng một cách dễ dàng.

Những lợi ích khi mua nhà mà thuê nhà không có

Sự công bằng đòi hỏi phải thừa nhận những gì mà việc sở hữu nhà thực sự mang lại mà thuê nhà không có:

• Sự chắc chắn về khoản thanh toán — Khoản vay thế chấp lãi suất cố định tạo ra sự ổn định về khoản thanh toán trong nhiều thập kỷ. Người thuê nhà trong một thị trường cạnh tranh có thể phải đối mặt với việc giá tăng hằng năm mà không có nhiều biện pháp khắc phục.

• Tiết kiệm bắt buộc — Việc tích lũy vốn chủ sở hữu rất hiệu quả đối với những người nếu không sẽ không đầu tư khoản chênh lệch đó. Đối với nhiều hộ gia đình, khoản vay thế chấp là cơ chế duy nhất để xây dựng tài sản và được sử dụng một cách nhất quán.

• Sự ổn định và gắn bó — Khả năng tự do cải tạo, nuôi thú cưng, chăm sóc vườn tược và gắn bó với cộng đồng mang lại giá trị thực sự mà không thể hiện trên bất kỳ bảng tính nào, nhưng lại định hình chất lượng cuộc sống lâu dài.

Nhận định của chuyên gia

Robert Shiller, nhà kinh tế học và người đoạt giải Nobel, cho biết giá nhà ở dài hạn trong lịch sử hầu như không theo kịp lạm phát, và niềm tin phổ biến rằng nhà ở luôn là khoản đầu tư tốt nhất thường bỏ qua chi phí duy trì đáng kể, tính thanh khoản thấp và rủi ro tập trung đi kèm với việc sở hữu một bất động sản duy nhất.

Mua nhà không phải là một sai lầm về tài chính. Nhưng việc coi đó là một chiến thắng chắc chắn – mà không tính toán kỹ lưỡng các con số thực tế về thị trường, thời gian và các lựa chọn thay thế – mới là sai lầm thường xảy ra. Câu hỏi thông minh hơn không phải là nên thuê hay mua, mà là liệu bạn đã tính toán trung thực tất cả các chi phí cần thiết cho việc mua nhà trước khi quyết định đó là lựa chọn tốt hơn hay chưa.