Hãy cùng bàn về cơn bão tài chính đang làm thay đổi diện mạo các thành phố, từ New York đến các khu kinh doanh lớn trên toàn cầu. Chắc hẳn bạn đã thấy những tiêu đề về "văn phòng trống rỗng" và "ngân hàng gặp khó khăn", nhưng điều gì thực sự đang xảy ra trong lĩnh vực bất động sản thương mại (CRE), và tại sao bạn nên quan tâm?

Dù bạn là nhà đầu tư, chủ doanh nghiệp hay chỉ đơn thuần là tò mò, hãy pha một tách cà phê. Chúng ta sẽ cùng phân tích "cơn bão hoàn hảo" đang ập đến không gian văn phòng và ý nghĩa của nó đối với tương lai.

Cuộc khủng hoảng hai mặt: Một cuộc đụng độ lịch sử

Trong nhiều thập kỷ, các tòa nhà văn phòng được coi là những khoản đầu tư gần như không thể sai lầm—những tài sản hữu hình với những khách thuê doanh nghiệp đáng tin cậy. Ngày nay, mô hình đó đang chịu áp lực chưa từng có từ hai phía:

1. Cú sốc về nhu cầu: Cuộc cách mạng làm việc từ xa

Đại dịch không chỉ mở rộng hình thức làm việc từ xa mà còn giúp củng cố tính linh hoạt như một kỳ vọng cơ bản. Nhiều nhà tuyển dụng hiện cần ít không gian hơn, và nhiều nhân viên thích lịch làm việc kết hợp. Kết quả là, tỷ lệ văn phòng trống vẫn ở mức cao tại Mỹ, với các công cụ theo dõi được trích dẫn rộng rãi cho thấy tỷ lệ này ở mức khoảng 15%.

Đây không chỉ là sự chao đảo tạm thời. Các công ty ngày càng coi văn phòng như một công cụ – hữu ích cho việc cộng tác và kết nối nhóm, nhưng không phải lúc nào cũng cần thiết cho các công việc hàng ngày.

2. Cú sốc tài chính: Áp lực lãi suất cao

Đồng thời, bài toán tài chính cũng thay đổi. Nhiều bất động sản thương mại phụ thuộc vào các khoản vay được điều chỉnh lãi suất vài năm một lần. Khoản nợ được vay khi lãi suất thấp giờ đây đang đến hạn trong một môi trường rất khác, nơi việc tái cấp vốn có thể tốn kém hơn nhiều.

Khi áp lực tái cấp vốn gia tăng, giá trị bất động sản có thể giảm vì giá trị gắn liền với thu nhập. Tỷ lệ lấp đầy thấp hơn có thể làm giảm dòng tiền, trong khi chi phí vay cao hơn làm tăng chi phí—tạo ra một khoảng cách khó khăn mà chủ sở hữu phải nhanh chóng khắc phục.

James Egan, một nhà phân tích ngân hàng, viết: “Rủi ro tái cấp vốn đang là vấn đề trọng tâm.”

Hiệu ứng domino: Từ những tầng nhà trống đến số dư tài khoản ngân hàng

Đây không chỉ là vấn đề của chủ nhà. Tình trạng khó khăn này đang tạo ra hiệu ứng domino:

Ngân sách thành phố: Giá trị bất động sản giảm mạnh đồng nghĩa với việc doanh thu thuế của thành phố giảm, ảnh hưởng đến các dịch vụ công cộng.

Ngân hàng khu vực: Các tổ chức này nắm giữ khoảng 80% các khoản vay bất động sản thương mại. Cục Dự trữ Liên bang đã cảnh báo rõ ràng về những rủi ro "đáng kể" ở đây. Tổn thất từ ​​các khoản vay này có thể thắt chặt tín dụng cho tất cả mọi người.

"Vòng xoáy suy thoái": Các văn phòng trống làm giảm lượng người qua lại, gây thiệt hại cho các nhà hàng và cửa hàng bán lẻ xung quanh, khiến các khu phố trở nên kém hấp dẫn hơn, từ đó càng làm giảm giá trị bất động sản.

Liệu có tia hy vọng nào? Sự trỗi dậy của "Văn phòng 3.0"

Một sự phân hóa rõ rệt đang nổi lên. Vấn đề lớn nhất thường tập trung ở những tòa nhà cũ, chất lượng thấp với bố cục lỗi thời và ít tính năng hiện đại. Tại nhiều thị trường, những tài sản này có nguy cơ trở nên lỗi thời về mặt chức năng.

Trong khi đó, những tòa nhà mạnh nhất vẫn có thể chiến thắng. Ngay cả khi người thuê sử dụng ít diện tích hơn, họ vẫn có thể ưu tiên chất lượng—thiết kế tốt hơn, tiện nghi hơn và thuận tiện hơn. Kết quả là nhu cầu về không gian "trung bình" giảm và cạnh tranh gay gắt hơn đối với những không gian làm việc hấp dẫn nhất.

Điều này có ý nghĩa gì đối với bạn

Bạn không cần phải sở hữu một tòa nhà chọc trời để cảm nhận được sự thay đổi này.

Dành cho nhà đầu tư: Thời kỳ kiếm lời dễ dàng từ không gian văn phòng thông thường đã qua. Cơ hội trong tương lai nằm ở các phân khúc thị trường ngách: chuyển đổi văn phòng cũ thành căn hộ ("văn phòng thành nhà ở"), phòng thí nghiệm khoa học đời sống, hoặc đầu tư vào các "công ty thắng lợi" hàng đầu.

Dành cho chuyên gia: Môi trường làm việc của bạn sẽ tiếp tục phát triển. Hãy kỳ vọng sẽ có nhiều không gian làm việc chung hơn và ít bàn làm việc cố định hơn.

Dành cho mọi người: Hãy theo dõi tình hình hoạt động của các ngân hàng khu vực. Sự ổn định của chúng là chìa khóa cho hoạt động cho vay rộng rãi hơn. Ngoài ra, hãy theo dõi ngân sách của thành phố bạn - nó có thể ảnh hưởng đến thuế và dịch vụ địa phương.

Thị trường văn phòng đang trải qua một sự thay đổi mạnh mẽ. Đó là một sự điều chỉnh khó khăn, nhưng nó cũng có thể mở ra cánh cửa cho việc sử dụng không gian đô thị thông minh và hiệu quả hơn. Hãy để mắt đến những tòa nhà chọc trời ở trung tâm thành phố, ánh đèn thay đổi liên tục của chúng vẫn kể một câu chuyện về công việc, tiền bạc và những gì sẽ đến tiếp theo.