Lãi suất biến động và nhu cầu cho thuê tăng khiến nhiều người cân nhắc vay để mua bất động sản đầu tư. Câu hỏi kinh tế là: đòn bẩy có thực sự khuếch đại lợi nhuận, hay chỉ làm rủi ro dòng tiền lớn hơn?

Bài viết này không làm SWOT; thay vào đó, tôi đi thẳng vào cơ chế thẩm định của ngân hàng (LTV, DSCR), ví dụ số minh họa và gợi ý chính sách liên quan.

Hạn chế: số liệu lãi suất và biên lợi nhuận mang tính minh họa theo khung thị trường phổ biến, không đại diện mọi ngân hàng/địa phương. Khác nhiều bài phổ thông, nội dung tập trung vào nguyên tắc định lượng để ra quyết định.

Vay đầu tư khác vay ở thực như thế nào?

Với bất động sản đầu tư, ngân hàng thường áp mức lãi suất và điều kiện nghiêm ngặt hơn nhà ở để ở. Ba tham số cốt lõi:

- LTV (Loan-to-Value): tỷ lệ vay trên giá trị tài sản, thường bị khống chế 60–70% cho tài sản cho thuê.

- DSCR (Debt Service Coverage Ratio): hệ số bao phủ nợ = NOI/ nghĩa vụ nợ (gốc + lãi). Ngưỡng phổ biến 1,20–1,30.

- ICR (Interest Coverage Ratio): NOI/chi phí lãi; dùng khi hợp đồng trả lãi trước, gốc trả sau.

Vì rủi ro dòng tiền thuê, ngân hàng chấp nhận LTV thấp hơn và yêu cầu DSCR cao hơn so với khoản vay mua để ở. Lãi suất cũng có thể cao hơn do trọng số rủi ro tín dụng.

Mô hình quyết định: Cap rate, chi phí vốn và DSCR

Nguyên tắc: đòn bẩy chỉ có ý nghĩa dài hạn khi cap rate ≥ chi phí nợ sau thuế + phần bù rủi ro.

- Cap rate = NOI / Giá tài sản.

- NOI = Doanh thu cho thuê – chi phí vận hành (BQL, bảo trì, bảo hiểm, khấu hao nội thất, thời gian trống…).

Ví dụ minh họa (đơn giản hóa):

Căn hộ 3 tỷ đồng. Vay 70% (LTV=70%) = 2,1 tỷ. Giả định lãi suất danh nghĩa 10%/năm.

Tiền thuê 15 triệu/tháng ⇒ 180 triệu/năm. Chi phí vận hành 20% ⇒ NOI ≈ 144 triệu.

Nghĩa vụ nợ năm đầu (giả định trả lãi là chính) ≈ 210 triệu.

DSCR = 144 / 210 ≈ 0,69 (<1) ⇒ âm dòng tiền, khó đạt điều kiện tín dụng chuẩn.

Muốn đạt DSCR tối thiểu 1,25 với nghĩa vụ nợ 210 triệu, NOI cần ≈ 262,5 triệu. Nếu chi phí vẫn 20%, doanh thu gộp phải ≈ 328 triệu/năm (≈ 27–28 triệu/tháng). Bài toán cho thấy: khi cap rate thị trường thấp hơn lãi vay, đòn bẩy làm dòng tiền xấu đi. Nhà đầu tư phải hoặc hạ LTV, hoặc tăng giá thuê/giảm chi phí, hoặc chọn tài sản có cap rate cao hơn.

Nguồn dữ liệu và lý do sử dụng

Tôi tham chiếu ba nhóm dữ liệu:

1) Bảng niêm yết lãi suất tiết kiệm/cho vay của các NHTM (để ước lượng mặt bằng lãi suất).

2) Báo cáo thị trường cho thuê của các công ty tư vấn (để ước lượng cap rate, tỷ lệ trống, chi phí vận hành).

3) Tài liệu tín dụng (chuẩn DSCR, LTV, hệ số rủi ro theo Basel) của cơ quan quản lý/ngân hàng.

Mục tiêu không phải lấy số “đẹp” mà là khung tham số đủ tin cậy để chạy kịch bản: thay đổi lãi suất ±2–3 điểm %, tỷ lệ trống tăng 5–10%, hay LTV giảm từ 70% xuống 50% tác động thế nào đến DSCR.

Phương pháp và hàm ý chính sách

Phương pháp là mô phỏng dòng tiền 10–20 năm với kịch bản:

- Lãi suất: cố định, thả nổi, hay “lai” (fixed 2–3 năm rồi thả nổi).

- Tỷ lệ trống: chu kỳ cao điểm/thấp điểm, thời gian tìm khách mới.

- Chi phí: bảo trì tăng theo lạm phát; khấu hao nội thất mỗi 5–7 năm.

Về chính sách, hai điểm cần theo dõi:

1. Chuẩn DSCR và trần LTV: nới lỏng quá mức dễ tạo đòn bẩy hệ thống; quá chặt khiến nguồn cung cho thuê suy giảm.

2. Minh bạch dữ liệu: báo cáo cap rate theo phân khúc/địa bàn giúp ngân hàng và nhà đầu tư ra quyết định hiệu quả hơn, giảm rủi ro tín dụng.

Chiến lược thực dụng cho nhà đầu tư

- Đặt ngưỡng DSCR mục tiêu ≥1,25 ngay ở kịch bản stress: lãi +300 điểm %, trống 2–3 tháng/năm.

- Tối ưu LTV: hạ LTV đến mức dòng tiền trung tính hoặc dương; tránh đòn bẩy tối đa khi cap rate thấp.

- Kết cấu lãi suất: cân nhắc giai đoạn cố định 2–3 năm để “khóa” rủi ro, sau đó chấp nhận thả nổi khi nợ đã giảm.

- Dự phòng thanh khoản: tối thiểu 6–12 tháng nghĩa vụ nợ trong tiền mặt/tương đương tiền.

- Quản trị vận hành: giảm tỷ lệ trống bằng hợp đồng dài hơn, tăng giá trị căn hộ (nội thất, tiện ích), chuẩn hóa quy trình bảo trì.

Kết luận

Bài viết cho thấy: khoản vay đầu tư chỉ hiệu quả khi cap rate đủ cao so với chi phí nợ và khi DSCR đạt chuẩn ngay cả trong kịch bản xấu. Mục tiêu là giúp nhà đầu tư dùng đòn bẩy có kỷ luật thay vì “mua rồi hy vọng”.

Câu hỏi cho nghiên cứu tiếp theo: Trong bối cảnh lãi suất biến động chu kỳ, mức DSCR/LTV tối ưu cho từng phân khúc (căn hộ trung cấp, nhà phố, shophouse, kho xưởng) là bao nhiêu để tối đa hóa lợi nhuận điều chỉnh rủi ro? Trả lời câu hỏi này cần dữ liệu cap rate và tỷ lệ trống chi tiết theo địa bàn, điều mà thị trường Việt Nam đang dần hoàn thiện.